U C H W A Ł A  NR XXXIV / 193 / 2009

RADY  MIEJSKIEJ  W  SYCOWIE

z dnia  26 lutego 2009 r.

w  sprawie  wieloletniego  programu  gospodarowania  mieszkaniowym  zasobem  Gminy Syców na lata 2009-2013

            Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 i art. 40  ust.1 ustawy  z dnia 8 marca 1990 r.  o samorządzie  gminnym  ( tekst jednolity  Dz. U. z 2001 r. Nr 142 ,poz.1591 z póź. zm. )  oraz  art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy  z dnia 21 czerwca 2001 r.  o  ochronie  praw lokatorów, mieszkaniowym  zasobie  gminy  i o  zmianie  Kodeksu  cywilnego

( Dz. U. z 2005 r. Nr 31 , poz. 266 ze zm.)  Rada  Miejska  w  Sycowie   u c h w a l a  , co  następuje :

§ 1

Uchwala się Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Syców na lata 2009-2013 stanowiący załącznik Nr 1 do niniejszej uchwały.

§ 2

Traci moc uchwała nr VII/45/2003 Rady Miejskiej w Sycowie z dnia 27 lutego 2003r.            w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

§ 3

Wykonanie uchwały powierza się Burmistrzowi Miasta i Gminy Syców 

§ 4

 Uchwała wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym  Województwa  Dolnośląskiego.

Przewodniczący Rady Miejskiej

Bolesław Moniuszko

 Załącznik Nr 1 do Uchwały Nr XXXIV/193/09
 Rady Miejskiej w Sycowie
 z dnia 26 lutego 2009

WIELOLETNI PROGRAM

GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM

ZASOBEM GMINY SYCÓW NA LATA 2009 - 2013

Rozdział  I

Przepisy  ogólne

§ 1

1. Uchwała  reguluje zasady, prognozy  oraz  wieloletnią  politykę  gospodarowania  mieszkaniowym   zasobem  gminy  w  zakresie  wielkości,  potrzeb, stanu  technicznego, sprzedaży,  polityki czynszowej, realizacji  zarządzania  oraz  planowanych  wydatków.

2. Gospodarowanie  lokalami  mieszkalnymi  wchodzącymi  w skład  mieszkaniowego  zasobu  gminy i lokalami  socjalnymi  polega  w szczególności na:  sprzedaży lub  wynajmie lokali mieszkalnych oraz wynajmie lokali socjalnych.

3. Mieszkaniowy  zasób  tworzą  lokale  mieszkalne  oraz  lokale  socjalne, będące  własnością Miasta i Gminy  Syców .

Rozdział II

Prognoza wielkości  oraz stanu  technicznego  zasobu mieszkaniowego  Miasta i Gminy Syców w latach  2009 - 2013, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe  lokale  mieszkalne.

§ 2

Zasób  mieszkaniowy  znajduje  się  zarówno  w  budynkach, w  których  wyodrębniono  własność lokali (wspólnoty mieszkaniowe), jak  i w budynkach, w których nie wyodrębniono  własności  lokali,  stanowiących  własność Miasta i Gminy Syców.

Zasoby  mieszkaniowe  wg  form  własności na dzień 2.01.2009r. :

  Udział procentowy zasobów mieszkaniowych  Miasta i Gminy  Syców  we wspólnotach mieszkaniowych .

 Prognozowany  stan zasobu mieszkaniowego przedstawia poniższa  tabela :

Prognozę  oparto  na  następujących założeniach :

-         corocznie planuje  się  sprzedaż lokali  mieszkalnych ,

-                   w  kolejnych  latach  dokonane  zostanie  przekwalifikowanie  lokali mieszkalnych  

          na  lokale  socjalne,

-                   Podział 90 m² lokalu mieszkalnego w Szczodrowie na dwa  mniejsze,

-                   Remont pozostałych 5 lokali w budynku przy ul. Mickiewicza 17c.

Budynki   stanowiące   mieszkaniowy zasób  gminy  to  obiekty  o  bardzo  zróżnicowanym wieku,  konstrukcji  i  standardzie. 

Zdecydowana większość budynków wymaga modernizacji ze względu na ich wiek, ogólny stan techniczny. Priorytetowym celem remontów i modernizacji jest zapewnienie bezpieczeństwa lokatorom, w związku z tym w pierwszej kolejności podejmowane będą prace zmierzające do zabezpieczenia konstrukcji budynków, instalacji technicznych oraz zabezpieczenia przeciwpożarowego. Podejmowane remonty zapewnią utrzymanie zasobu mieszkaniowego Gminy Syców na zadawalającym poziomie technicznym gwarantującym m.in.:

-          sprawną instalację elektryczną,

-          sprawną instalację gazową,

-          sprawną instalację odgromową,

-          sprawną instalację wodno – kanalizacyjną,

-          stan konstrukcji budynków zapewniający bezpieczeństwo,

-          szczelność pokrycia dachowego,

-          sprawne przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne,

Stan techniczny budynków lub ich poszczególnych elementów wskazuje na konieczność systematycznego przeprowadzania remontów i modernizacji w powyższym zakresie.

Aktualną strukturę  budynków  pod względem  wieku przedstawia  poniższa tabela :

 Stopień  zużycia technicznego  budynków :

Rozdział  III

Analiza  potrzeb  oraz  plan  remontów  i modernizacji  wynikający  ze  stanu  technicznego  budynków  i  lokali  na  lata  2009 -2013 .

§ 3

Z analizy struktury wieku budynków, w których znajduje się mieszkaniowy zasób Gminy Syców, wskazuje iż 68,09% budynków znajduje się w użytkowaniu w okresie powyżej 100 lat. Stan techniczny budynków należących do zasobu jest m.in. uzależniony od wieku budynków, ich utrzymania jak również od ilości i jakości przeprowadzonych               w przeszłości remontów.

Jako  priorytetowe  uznaje  się  remonty wynikające  z  wymogów  bezpieczeństwa  dla  życia

i  zdrowia  ludzi,  bezpieczeństwa  mienia  lub  środowiska, w  szczególności  w  zakresie  instalacji gazowej  i  elektrycznej .

Dokonane remonty winny pozwolić na utrzymanie zasobu w stanie co najmniej niepogorszonym, a  nawet  przy  ich systematycznej  realizacji mogą doprowadzić do poprawy  stanu  technicznego  zasobu .

Plan remontów wraz z planowanym podziałem środków  finansowych  na poszczególne  zadania remontowe wynikające z analizy potrzeb w kolejnych latach obrazuje poniższa tabela:

Prognoza  stanu  technicznego gminnego zasobu  mieszkaniowego :

Użyte w  zestawieniu określenia oznaczają :

-  stan dobry – budynek w okresie  objętym prognozą  nie wymaga  napraw

-  stan zadawalający – średni, elementy  konstrukcji są w dobrym stanie, natomiast   

    inne elementy budynku należy naprawić, konserwować lub wymienić

-  stan niezadowalający -  uszkodzone elementy konstrukcji

Rozdział  IV

Planowana  sprzedaż   lokali  mieszkalnych  w  latach  2009 -2013.

§ 4

Ustala się prognozowaną  sprzedaż  lokali mieszkalnych  z  zasobu gminy  w  poszczególnych latach

1.      W roku  2009  -  do  25  lokali

2.      W roku  2010  -  do  25  lokali

3.      W roku  2011  -  do  20  lokali

4.      W roku  2012 -  do  20  lokali

5.      W roku  2013  -  do  20  lokali 

Sprzedaż lokali  mieszkalnych  odbywa się  w formie ratalnej  bądź za  gotówkę                     z zastosowaniem bonifikaty. Sprzedaż  za gotówkę  cieszy  się  znacznie  większym  zainteresowaniem.

Zgodnie  z uchwałą  Rady Miejskiej  w Sycowie Nr XXV/166/2004 z  dnia  26 sierpnia 2004 roku w  sprawie określenia  zasad  nabycia, zbycia  i obciążania  nieruchomości  oraz ich wydzierżawiania lub  najmu  na  okres  dłuższy  niż 3 lata    ceny  nabycia  ustala  się  w oparciu  o wartość  określoną  przez  wycenę  rzeczoznawcy  majątkowego.

Od  ceny  sprzedaży lokalu  mieszkalnego lub  domu  jednorodzinnego udzielane są bonifikaty  w  wysokości :

-         80 %  przy  wykupie  lokali  mieszkalnych w  budynku  powyżej 5 lokali,

-         70 %  przy  wykupie  lokali  mieszkalnych  do  5  lokali,

-         50 %  przy  wykupie  domu  jednorodzinnego.

Sprzedaż  lokali  mieszkalnych  na rzecz najemców  odbywa się  na  wniosek nabywcy,         a jedynym dostępnym narzędziem w celu jej zintensyfikowania jest system ułatwień procesu sprzedaży  lokali i bonifikat. 

Na podstawie Zarządzenia Burmistrza Miasta i Gminy  Syców  Nr 101/04 z dnia 29 stycznia 2004 r.  ustalono wykaz lokali i budynków  nie podlegających sprzedaży.

Rozdział V

Zasady  polityki  czynszowej

Podstawową zasadą polityki czynszowej winno być założenie samofinansowania się gminnych zasobów mieszkaniowych, tzn. czynsze powinny być na takim poziomie, który zapewniłby pokrycie kosztów bieżącego utrzymania i remontów tych zasobów. 

§ 5

Ustala się następujące rodzaje czynszów:

a/ za lokale mieszkalne,

b/ za lokale socjalne.

Czynsz obejmuje, koszty konserwacji, utrzymania  technicznego  budynku, koszty  utrzymania zieleni oraz wszystkich pomieszczeń wspólnego użytkowania, w tym opłaty za utrzymanie czystości, energię cieplną i elektryczną oraz koszty administrowania. 

§ 6

1.       Stawki czynszu miesięcznego za 1 m² powierzchni użytkowej lokali ustala Burmistrz  Miasta i Gminy Syców, z uwzględnieniem  czynników obniżających i podwyższających  wartość użytkową  lokali . 

2.       Czynnikami podwyższającymi wartość użytkową lokali, powodującymi podwyższenie stawki czynszu są:

-    kanalizacja – wc                                                   20 %

-    gaz                                                                        30 %

-    c.o.                                                                        20 %

-    łazienka                                                                 30 %

3.       Czynnikami obniżającymi stawkę bazową czynszu są:

-    w.c. poza lokalem                                                10 %            

-    łazienka poza lokalem                                 15 %        

-    budynek przeznaczony do rozbiórki                     50 %

-    ciemna kuchnia                                                     10 %

-    brak kuchni                                                           10 %

-     lokal położony w suterenie                                   10 %

4.       Czynniki obniżające stawkę bazową czynszu nie dotyczą czynszu za lokale socjalne.

5.       Do czynnika powodującego obniżenie stawki czynszu ze względu na położenie lokalu w budynku przeznaczonym do rozbiórki nie dodaje się innych czynników obniżających stawkę bazową określonych w ust. 3.

6.       Stawkę czynszu za lokal socjalny ustala się w wysokości połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego  w zasobie mieszkaniowym Gminy Syców.

7.       Czynsz i opłaty za świadczenia płacony jest w kasie STBS-u  lub na rachunek bankowy wskazany przez wynajmującego, z wyjątkiem przypadków, gdy strony pisemnie ustaliły zmianę terminu i formy.

§ 7

W celu poprawienia efektywności gospodarowania zasobem  oraz  zahamowania  degradacji  tego zasobu  ustala się  następujące  zasady  polityki czynszowej:

1.  Podwyższenie czynszu corocznie, jeden raz w roku z zachowaniem warunków określonych w art. 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U. z 2008r. N 31, poz.266 ze zmianami)

2.  Dążenie  do ustalenia czynszów na poziomie do 3 % wartości odtworzeniowej  rocznie, co  umożliwi pełne  pokrycie  kosztów  administracji  i remontów  bieżących, a więc trwałą   likwidacje  konieczności dofinansowywania bieżącej  eksploatacji  zasobu z budżetu  Miasta i Gminy Syców i wprowadzenie  zasad  efektywności w gospodarowaniu tym zasobem  - z wyhamowaniem tendencji do  jego  degradacji i dekapitalizacji .

Rozdział  VI

Sposób  i  zasady  zarządzania  lokalami  i  budynkami  wchodzącymi   w  skład  mieszkaniowego  zasobu  gminy  oraz  przewidywane zmiany  w  zakresie  zarządzania  mieszkaniowym  zasobem  gminy  w  latach 2009 –2013.

§ 8

            Zarządzanie budynkami, w których  wyodrębniono  własność  lokali,  wykonywane  jest  przez  zarządcę  nieruchomości  posiadającego  licencję  zawodową w oparciu o  ustawę  z dnia 24 czerwca 1994 r.  o  własności lokali  oraz  inne  obowiązujące  przepisy,                    z uwzględnieniem woli właścicieli lokali   wyrażonej  w  formie uchwał wspólnot  mieszkaniowych .

Komunalne zasoby mieszkaniowe Gminy administrowane są przez Sycowskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o. o.

Obecnie STBS Sp. z o. o. wykonuje obowiązki administratora w 122 budynkach, w tym w 48 budynkach stanowiących 100% własność Gminy Syców i w 74 budynkach, w których część lokali została wykupiona przez najemców i z mocy prawa powstały wspólnoty mieszkaniowe.

Rozdział  VII

Źródła  finansowania   gospodarki  mieszkaniowej w  latach 2009 –2013

§ 9

Jako źródła  finansowania  gospodarki  mieszkaniowej  przyjmuje się :

-         wpływy  z czynszów  za lokale  mieszkalne,

-         wpływy  z  czynszów  za  lokale  użytkowe,

-         środki z budżetu gminy.

Procentowe zestawienie  źródeł finansowania  gospodarki mieszkaniowej  w poszczególnych latach przedstawia poniższa tabela :

Rozdział VIII

Wysokość  wydatków  w  latach  2009 – 2013, z podziałem  na  koszty  bieżącej  eksploatacji, koszty  remontów  oraz  koszty  modernizacji  lokali  i budynków  wchodzących w  skład  mieszkaniowego  zasobu gminy, koszty  zarządu  nieruchomościami  wspólnymi, których  gmina  jest  jednym  z współwłaścicieli, a  także  wydatki  inwestycyjne.

§ 10

Procentowa  wysokość   wydatków  w  kolejnych latach  z podziałem  na poszczególne  rodzaje  kosztów  związanych  z  utrzymaniem  zasobu  przedstawia  poniższa tabela:

Na  koszty w  zakresie  utrzymania  zasobu  mieszkaniowego składa  się:

1.  Koszty bieżącej  eksploatacji, w  tym:

-         koszty utrzymania w  należytym stanie sanitarno-porządkowym  budynków  i  ich       otoczenia  oraz pomieszczeń  przeznaczonych  do wspólnego  użytku  mieszkańców,

-         koszty  utrzymania  terenów  zielonych,

-         koszty  utrzymania posesji w okresie zimowym,

-         koszty  utrzymania w  stanie  gotowości urządzeń  przeciwpożarowych  budynków,

-         koszty wymaganych przepisami prawa przeglądów technicznych  budynków, lokali 

    i  instalacji,

2.  Koszty  techniczne  utrzymania zasobów, w tym:

-         koszty  konserwacji  i usuwania awarii  urządzeń  wyposażenia technicznego,

-         koszty remontów bieżących budynków, lokali, pomieszczeń wspólnego  użytku 

          i urządzeń technicznych,

-                 koszty napraw dróg wewnętrznych, placów i zatok  parkingowych  oraz napraw

         przyłączy  sieciowych,

-         koszty  zabezpieczenia budynków w  przypadku  wystąpienia  klęski żywiołowej

         i zdarzeń losowych.

3.   Koszty   wynagradzania  zarządcy,

4.   Zaliczki  na  fundusz  mieszkaniowy,

5.  Koszty remontów kapitalnych i modernizacji, rozbiórek  stanowiących  wydatki  inwestycyjne. 

Rozdział  IX

Zasady  poprawy  wykorzystania  i racjonalizacji gospodarowania  mieszkaniowym  zasobem  gminy .

§ 11

 W celu poprawy wykorzystania i racjonalizacji gospodarowania zasobem określa się zasady  jako priorytetowe :

a)  dążenie do jak największego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców gminy,

b)   racjonalizacja i urealnienie opłat czynszu  za lokale mieszkalne  oraz kosztów zarządu  gminnym  zasobem  mieszkaniowym,

c)   racjonalne gospodarowanie środkami z budżetu gminy przeznaczonymi na  utrzymanie gminnego zasobu mieszkaniowego,

d)   poprawa warunków i standardu lokali mieszkalnych,

e)    udzielanie  bonifikat dla najemców  zgłaszających  chęć  wykupu  mieszkania,

f)        dążenie do sprzedaży lokali znajdujących się w budynkach wspólnot  mieszkaniowych z udziałem gminy.